5년 전, 취업 때문에 지방에 계신 부모님 곁을 떠나 서울로 올라와 전세로 원룸을 얻은 B양(29세/여). 시간이 흘러 직장에 다니고, 돈도 어느 정도 모이게 되자 그는 방 두 칸짜리로 이사하기 위해 방을 보러 다녔고, 마음에 쏙 드는 집을 발견했다. 현재 살고 있는 집의 전세 계약도 몇 달 후면 종료되는 상황이었기에 아무 문제가 없을 거라고 생각했는데, 문제는 집주인에 있었다.

바로 현재 가진 돈이 없어 보증금을 줄 수 없다는 것. 그리고 전세가격이 내려가 B양이 들어왔던 금액으로는 원룸 전세가 나가지 않는 상황이 되자 주인의 태도는 더욱 강경해졌다. 곧 새로 이사할 집과 계약을 앞둔 B양은 난감한 상황에 부딪힌 것이다.

그렇다면 B양은 어떤 방법을 취해야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? 이처럼 우리 실생활에서 흔히 볼 수 있는 임대차계약은 상황에 따라 크고 작은 문제들이 발생하게 마련인데, 그 중 가장 많이 일어나는 문제는 보증금과 관련된 것들이다.

최윤서 변호사는 "B양의 경우처럼, 집주인과 임차인간의 보증금 지급 분쟁이 발생할 경우, 가장 먼저 '임차권등기'를 생각해 볼 수 있다."고 설명한다.

주택임대차보호법은 '임차권등기명령제도'를 도입하고 있는데, 임차인은 임차주택이 있는 곳 법원에서 임차권등기를 신청할 수 있다. 임차권 등기를 마치면 주택임대차보호법상 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있는데 즉, 이사를 하고, 주민등록을 다른 곳으로 옮겨도 이 권리는 사라지지 않는다.

이는 곧 집주인이 임차주택을 다른 사람에게 처분, 또는 주택경매가 진행된다 하더라도 임차인은 보증금을 보장받을 수 있는 것이다.

하지만 여기서 주의할 점이 있는데, 임차권 등기 명령은 임대차 기간이 종료된 후, 신청할 수 있다는 것.

임차권등기명령 절차는 우선 임차인은 임차기간 만료일 1개월 전까지 임대인에게 '임차기간 만료일까지만 생활하고, 그 이후에는 계약이 종료됨'을 알리는 '계약해지통보'를 한다. 그리고 그 후, 기간이 만료되면 임차주택 소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청하고, 등기가 되면(추가) 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 모두 유지된다.

최윤서 변호사는 그러나 "임차권 등기는 완료된 시점부터 그 효력이 발생하기 때문에 반드시 등기부 등본 열람을 통해 등기완료 여부를 확인한 후, 이사를 가야 후에 피해가 없다."고 주의를 당부했다. 하지만 보증금 분쟁 문제는 B양 같은 경우 외에도 상황에 따라 다양하고 복잡하게 발생하게 마련이기 때문에 관련 사례를 충분히 숙지해두고, 전문가의 조언을 받아 최선의 해결책을 찾는 게 중요하겠다.

집주인이 곧 바뀔텐데 새로올 집주인은 잔금처리를 전세비를 올려 처리할 생각을 가지고 있습니다. 그런데 전세계약 기간은 2년인데 현재 1년이 조금 안됐거든요. 새로 들어올 집주인은 1개월안에 1000만원 상당의 전세금을 올려주지 않으면 전세비와 이사비를 줄테니 나가라고 합니다. 그런데 현재 전세값도 비싸고, 이사철이라 집을 구하기도 힘든 상황에서 이사를 나갈 생각은 없습니다. 어떻게 처리해야하는지요. 그리고, 1년후 계약기간이 지났을때 문제될만한 사항이무엇인지, 어떤 것을 미리 준비해야될지에 대해 알려주세요. 빠른답변 부탁드릴께요.

# 의뢰인께서 당해 주택에 대하여 입주, 주민등록전입신고를 마친 후 당해 주택이 매매로 인하여 소유권자가 바뀐 경우, 의뢰인께서는 상기의 대항요건(입주, 주민등록전입신고)에 의하여 매매로 종전 집주인 (임대인)의 지위를 승계한 새로운 집주인에게도 대항력을 행사, 애초의 계약조건에 의하여 계약기간 만료시까지 살며 기간 만료시 보증금을 반환하라고 할 수 있으므로 의뢰인께서 매매로 소유권이전이 되기 전 상기의 대항요건을 갖추었다면 안심하셔도 됩니다. # 그러나 상기의 대항요건을 갖추지 못했다면 새로운 집주인의 재계약 요구에 응하셔야 하며, 합의가 이루어지지 않아 집을 비우라면 비워주어야 합니다. 이때 보증금반환과 기간만료전 계약해지로 인한 손해에 대하여는 종전 소유자에게 그 반환을 청구할 수 있습니다.

• 임대차계약의 당사자는 바뀐 채 그대로 존속하므로, 굳이 새로운 계약을 맺을 필요가 없으며, 임대차기간이 만료하더라도 서로 이의하지 않는 한 임대차계약은 묵시적으로 갱신되므로 새로운 계약은 불필요합니다
• 임차인과 새로운 소유자가 새로운 임대차계약을 맺을 경우 임대차계약의 당사자들이 새로운 계약을 맺은 것이 되므로 이전 계약은 그 효력을 상실하게 됩니다.
• 구 계약서는 그것이 확정일자가 기재되어 있는 한 직접 보관하시는 것이 좋을 것입니다.
• 사족을 달자면, 최근의 주택 등기부등본을 새로이 열람해 보실 것을 권해드립니다. 앞서 말씀드린 대로 구 확정일자와 신 확정일자 사이에 근저당권 등 담보권이 설정된 경우에는 구 계약서의 폐기가 권리의 약화를 초래할 수 있기 때문입니다.