최고액은 은행이 원금 외에 대출 이자를 연체할 것까지 대비를 해서 "최고"금액으로 잡아 놓은 것이다. 원금 외에 이자, 위약금, 연체이자, 경매 비용 등까지 모두 포함시켜서 잡아 놓은 최고 금액을 말함. 그래서 보통 원금의 120% ~ 130%를 최고액으로 잡다. 1억 빌려주면 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 정도를 최고액으로 잡아 놓다.

경매로 나오면 집 값으로 낙찰되는 것이 아니라 70% ~ 80%로 낙찰이 되니 집 시세를 70% ~ 80%로 잡고, 대출 최고액을 빼고도 전세금이 남는지? 확인해봐야 함. 전세금이 남지 않으면 이사를 들어가지 말아야 함. 감액해서 문제가 없으면 감액하고 이사를 들어가야 함.

채권최고액이라고 하는 것은, 채무자가 채무를 변제하지 못할 경우에 대비하여, 연체될 이자액 및 경매로 까지 진행이 될때의 제반 비용을 사전에 계산하지 않고 추산하여, 대출액의 120 ~ 130% 의 수준의 금액으로 하여 설정을 하는 것으로 보면 될 것이고,

선순위의 설정금액 + 보증금의 합이, 거래가의 70%이상은 보증금의 안전성에 의문이라고 하는 것은, 만일 전세 임차한 주택이 경매로 가게될 경우, 경매의 응찰가격이 선호하는 아파트의 경우 75~82%의 수준이 되어, 비용을 공제하고 보증금회수가 어려울 수 있다는 것이다.

그 이유는 대출을 받은 사람이 사정에 의하여 이자를 제때에 갚지 못하는 경우를 예상한 것이다. 20%정도 높게 잡는 이유는 수차례의 이자를 갚지 못하는 경우 담보권의 실행으로 법원에 경매를 신청하게 된다. 법원의 절차가 조금은 복잡함. 감정평가사에게 해당 부동산의 감정도 시켜야 하고 집행관으로 하여금 현지에 출장하여 사실확인도 하여야 할 것이고 채무자. 기타 교부권자, 저당권등 기타 권리자에게 경매가 진행되었음을 통지하여야 할 것이고, 신문에 공고하고 하다보면 통상 경매신청후 6개월 정도 소요된다고 보시면 될 것이다. 시간이 상당히 오래 걸린다는 이야기 이다.

그렇다면 처음 몇달간 연체이자와 경매신청후 낙찰까지의 기간동안 이자를 미리 계산하여 채권은행이 손해가 없도록 사전에 근저당권으로 20%정도 증가된 금액으로 설정을 하게 되는 것이다.