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전세 [2018/02/22 12:00] – 바깥 편집 127.0.0.1 | 전세 [2020/10/31 22:31] (현재) – [매매 중인 집] 219.240.210.166 | ||
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- | ======전세: 이사는 가야하고 집주인은 보증금을 안 돌려주고====== | + | ======전세====== |
+ | ===== 이사는 가야하고 집주인은 보증금을 안 돌려주고===== | ||
- | 5년 전, 취업 때문에 지방에 계신 부모님 곁을 떠나 서울로 올라와 전세로 원룸을 얻은 B양(29세/ | + | 5년 전, 취업 때문에 지방에 계신 부모님 곁을 떠나 서울로 올라와 전세로 원룸을 얻은 B양(29세/ |
- | + | 바로 현재 가진 돈이 없어 보증금을 줄 수 없다는 것. 그리고 전세가격이 내려가 B양이 들어왔던 금액으로는 원룸 전세가 나가지 않는 상황이 되자 주인의 태도는 더욱 강경해졌다. 곧 새로 이사할 집과 계약을 앞둔 B양은 난감한 상황에 부딪힌 것이다. | |
- | 바로 현재 가진 돈이 없어 보증금을 줄 수 없다는 것. 그리고 전세가격이 내려가 B양이 들어왔던 금액으로는 원룸 전세가 나가지 않는 상황이 되자 주인의 태도는 더욱 강경해졌다. 곧 새로 이사할 집과 계약을 앞둔 B양은 난감한 상황에 부딪힌 것이다. | + | |
그렇다면 B양은 어떤 방법을 취해야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? | 그렇다면 B양은 어떤 방법을 취해야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? | ||
- | 이처럼 우리 실생활에서 흔히 볼 수 있는 임대차계약은 상황에 따라 크고 작은 문제들이 발생하게 마련인데, | + | 이처럼 우리 실생활에서 흔히 볼 수 있는 임대차계약은 상황에 따라 크고 작은 문제들이 발생하게 마련인데, |
- | 최윤서 변호사는 " | + | 최윤서 변호사는 " |
- | 주택임대차보호법은 ' | + | 주택임대차보호법은 ' |
- | 이는 곧 집주인이 임차주택을 다른 사람에게 처분, 또는 주택경매가 진행된다 하더라도 임차인은 보증금을 보장받을 수 있는 것이다. | + | 이는 곧 집주인이 임차주택을 다른 사람에게 처분, 또는 주택경매가 진행된다 하더라도 임차인은 보증금을 보장받을 수 있는 것이다. |
- | 하지만 여기서 주의할 점이 있는데, 임차권 등기 명령은 __임대차 기간이 종료된 후, 신청할 수 있다__는 것. | + | 하지만 여기서 주의할 점이 있는데, 임차권 등기 명령은 __임대차 기간이 종료된 후, 신청할 수 있다__는 것. |
- | 임차권등기명령 절차는 우선 임차인은 임차기간 만료일 1개월 전까지 임대인에게 ' | + | 임차권등기명령 절차는 우선 임차인은 임차기간 만료일 1개월 전까지 임대인에게 ' |
최윤서 변호사는 그러나 " | 최윤서 변호사는 그러나 " | ||
- | 하지만 보증금 분쟁 문제는 B양 같은 경우 외에도 상황에 따라 다양하고 복잡하게 발생하게 마련이기 때문에 관련 사례를 충분히 숙지해두고, | + | 하지만 보증금 분쟁 문제는 B양 같은 경우 외에도 상황에 따라 다양하고 복잡하게 발생하게 마련이기 때문에 관련 사례를 충분히 숙지해두고, |
- | + | ||
=====집주인이 바뀔 경우의 전세 계약===== | =====집주인이 바뀔 경우의 전세 계약===== | ||
- | 집주인이 곧 바뀔텐데 새로올 집주인은 잔금처리를 전세비를 올려 처리할 생각을 가지고 있습니다. | + | 집주인이 곧 바뀔텐데 새로올 집주인은 잔금처리를 전세비를 올려 처리할 생각을 가지고 있다. |
그런데 전세계약 기간은 2년인데 현재 1년이 조금 안됐거든요. | 그런데 전세계약 기간은 2년인데 현재 1년이 조금 안됐거든요. | ||
- | 새로 들어올 집주인은 1개월안에 1000만원 상당의 전세금을 올려주지 않으면 전세비와 이사비를 줄테니 나가라고 | + | 새로 들어올 집주인은 1개월안에 1000만원 상당의 전세금을 올려주지 않으면 전세비와 이사비를 줄테니 나가라고 |
- | 그리고, 1년후 계약기간이 지났을때 문제될만한 사항이무엇인지, | + | 그리고, 1년 후 계약기간이 지났을때 문제될만한 사항이 무엇인지, |
+ | |||
+ | - 의뢰인께서 당해 주택에 대하여 **입주**, **주민등록전입신고**를 마친 후 당해 주택이 매매로 인하여 소유권자가 바뀐 경우, 의뢰인께서는 상기의 대항요건(입주, | ||
+ | - 그러나 상기의 대항요건을 갖추지 못했다면 새로운 집주인의 재계약 요구에 응해야 하며, 합의가 이루어지지 않아 집을 비우라면 비워주어야 함. 이때 보증금반환과 기간만료전 계약해지로 인한 손해에 대하여는 종전 소유자에게 그 반환을 청구할 수 있다. | ||
+ | |||
+ | * 임대차계약의 당사자는 바뀐 채 그대로 존속하므로, | ||
+ | * 임차인과 새로운 소유자가 **새로운 임대차계약**을 맺을 경우 임대차계약의 당사자들이 새로운 계약을 맺은 것이 되므로 이전 계약은 그 효력을 상실하게 된다. | ||
+ | * 구 계약서는 그것이 확정일자가 기재되어 있는 한 직접 보관하시는 것이 좋을 것임. | ||
+ | * 사족을 달자면, 최근의 주택 등기부등본을 새로이 열람해 보실 것을 권해줌. 앞서 말씀드린 대로 구 확정일자와 신 확정일자 사이에 근저당권 등 담보권이 설정된 경우에는 __구 계약서의 폐기가 권리의 약화를 초래__할 수 있기 때문임. | ||
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+ | =====매매 중인 집===== | ||
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+ | 전셋집을 구하다 보면 매매 계약이 진행 중인 집을 소개받을 때가 있다. | ||
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+ | 매도인(주택 소유자)과 매수인(집을 사려는 사람)이 매매 계약을 맺은 집에 세입자로 들어오는 경우다. 매수인이 전세보증금을 끼고 집을 사는 '갭 투자' | ||
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+ | 문제는 매매 계약 시점부터 소유권이 매수인에게 넘어가기까지 시간이 꽤 걸린다는 점이다. 통상 집을 살 땐 ' | ||
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+ | 법적으로는 둘 다 가능하다. 매수인이 소유권 취득 전에 전세 계약을 했더라도 그 계약은 유효하다. 실제 부동산 거래 현장에선 매도인과 전세 계약하기도 하고, 매수인과 하기도 한다. | ||
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+ | 그러나 | ||
- | # 의뢰인께서 당해 주택에 대하여 **입주**, **주민등록전입신고**를 마친 후 당해 주택이 | + | 매수인보다는 |
- | # 그러나 | + | |
- | * 임대차계약의 당사자는 바뀐 채 그대로 존속하므로, | + | 일단 매매계약이 |
- | * 임차인과 새로운 소유자가 **새로운 임대차계약**을 맺을 | + | |
- | * 구 계약서는 | + | |
- | * 사족을 달자면, 최근의 주택 등기부등본을 새로이 열람해 보실 것을 권해드립니다. 앞서 말씀드린 대로 구 확정일자와 신 확정일자 사이에 근저당권 등 담보권이 설정된 경우에는 __구 계약서의 폐기가 권리의 약화를 초래__할 수 있기 때문입니다. | + | |
+ | 하지만 매수인도 예상하지 못했던 매도인 측 귀책사유로 매매계약이 해제되었거나, | ||
- | ^ 누구나 | + | 따라서 등기부등본상의 현 집주인인 매도인과 계약하는 게 좋다. 계약서를 쓸 땐 '매수인에게 소유권을 이전한 후에도 전세 계약을 승계한다' |
+ | 그러므로 임대차계약을 체결할 때부터 임대인을 집주인으로 하여 집주인과 전세세입자와의 임대차계약으로 계약서를 작성하되 매수인으로 이 아파트에 대한 소유권이전등기가 완료되면 임대인을 집주인에서 매수인으로 바꾸기로 하는 방식(임대인 지위의 양도)으로 **3자간 계약**을 진행하면 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. | ||