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전세

이사는 가야하고 집주인은 보증금을 안 돌려주고

5년 전, 취업 때문에 지방에 계신 부모님 곁을 떠나 서울로 올라와 전세로 원룸을 얻은 B양(29세/여). 시간이 흘러 직장에 다니고, 돈도 어느 정도 모이게 되자 그는 방 두 칸짜리로 이사하기 위해 방을 보러 다녔고, 마음에 쏙 드는 집을 발견했다. 현재 살고 있는 집의 전세 계약도 몇 달 후면 종료되는 상황이었기에 아무 문제가 없을 거라고 생각했는데, 문제는 집주인에 있었다.

바로 현재 가진 돈이 없어 보증금을 줄 수 없다는 것. 그리고 전세가격이 내려가 B양이 들어왔던 금액으로는 원룸 전세가 나가지 않는 상황이 되자 주인의 태도는 더욱 강경해졌다. 곧 새로 이사할 집과 계약을 앞둔 B양은 난감한 상황에 부딪힌 것이다.

그렇다면 B양은 어떤 방법을 취해야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? 이처럼 우리 실생활에서 흔히 볼 수 있는 임대차계약은 상황에 따라 크고 작은 문제들이 발생하게 마련인데, 그 중 가장 많이 일어나는 문제는 보증금과 관련된 것들이다.

최윤서 변호사는 "B양의 경우처럼, 집주인과 임차인간의 보증금 지급 분쟁이 발생할 경우, 가장 먼저 '임차권등기'를 생각해 볼 수 있다."고 설명한다.

주택임대차보호법은 '임차권등기명령제도'를 도입하고 있는데, 임차인은 임차주택이 있는 곳 법원에서 임차권등기를 신청할 수 있다. 임차권 등기를 마치면 주택임대차보호법상 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있는데 즉, 이사를 하고, 주민등록을 다른 곳으로 옮겨도 이 권리는 사라지지 않는다.

이는 곧 집주인이 임차주택을 다른 사람에게 처분, 또는 주택경매가 진행된다 하더라도 임차인은 보증금을 보장받을 수 있는 것이다.

하지만 여기서 주의할 점이 있는데, 임차권 등기 명령은 임대차 기간이 종료된 후, 신청할 수 있다는 것.

임차권등기명령 절차는 우선 임차인은 임차기간 만료일 1개월 전까지 임대인에게 '임차기간 만료일까지만 생활하고, 그 이후에는 계약이 종료됨'을 알리는 '계약해지통보'를 한다. 그리고 그 후, 기간이 만료되면 임차주택 소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청하고, 등기가 되면(추가) 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 모두 유지된다.

최윤서 변호사는 그러나 "임차권 등기는 완료된 시점부터 그 효력이 발생하기 때문에 반드시 등기부 등본 열람을 통해 등기완료 여부를 확인한 후, 이사를 가야 후에 피해가 없다."고 주의를 당부했다. 하지만 보증금 분쟁 문제는 B양 같은 경우 외에도 상황에 따라 다양하고 복잡하게 발생하게 마련이기 때문에 관련 사례를 충분히 숙지해두고, 전문가의 조언을 받아 최선의 해결책을 찾는 게 중요하겠다.

집주인이 바뀔 경우의 전세 계약

집주인이 곧 바뀔텐데 새로올 집주인은 잔금처리를 전세비를 올려 처리할 생각을 가지고 있다. 그런데 전세계약 기간은 2년인데 현재 1년이 조금 안됐거든요. 새로 들어올 집주인은 1개월안에 1000만원 상당의 전세금을 올려주지 않으면 전세비와 이사비를 줄테니 나가라고 함. 그런데 현재 전세값도 비싸고, 이사철이라 집을 구하기도 힘든 상황에서 이사를 나갈 생각은 없다. 어떻게 처리해야하는지요. 그리고, 1년 후 계약기간이 지났을때 문제될만한 사항이 무엇인지, 어떤 것을 미리 준비해야될지에 대해 알려줘. 빠른답변 부탁드릴께요.

  1. 의뢰인께서 당해 주택에 대하여 입주, 주민등록전입신고를 마친 후 당해 주택이 매매로 인하여 소유권자가 바뀐 경우, 의뢰인께서는 상기의 대항요건(입주, 주민등록전입신고)에 의하여 매매로 종전 집주인 (임대인)의 지위를 승계한 새로운 집주인에게도 대항력을 행사, 애초의 계약조건에 의하여 계약기간 만료시까지 살며 기간 만료 시 보증금을 반환하라고 할 수 있으므로 의뢰인께서 매매로 소유권이전이 되기 전 상기의 대항요건을 갖추었다면 안심해도 된다.
  2. 그러나 상기의 대항요건을 갖추지 못했다면 새로운 집주인의 재계약 요구에 응해야 하며, 합의가 이루어지지 않아 집을 비우라면 비워주어야 함. 이때 보증금반환과 기간만료전 계약해지로 인한 손해에 대하여는 종전 소유자에게 그 반환을 청구할 수 있다.
  • 임대차계약의 당사자는 바뀐 채 그대로 존속하므로, 굳이 새로운 계약을 맺을 필요가 없으며, 임대차기간이 만료하더라도 서로 이의하지 않는 한 임대차계약은 묵시적으로 갱신되므로 새로운 계약은 불필요함
  • 임차인과 새로운 소유자가 새로운 임대차계약을 맺을 경우 임대차계약의 당사자들이 새로운 계약을 맺은 것이 되므로 이전 계약은 그 효력을 상실하게 된다.
  • 구 계약서는 그것이 확정일자가 기재되어 있는 한 직접 보관하시는 것이 좋을 것임.
  • 사족을 달자면, 최근의 주택 등기부등본을 새로이 열람해 보실 것을 권해줌. 앞서 말씀드린 대로 구 확정일자와 신 확정일자 사이에 근저당권 등 담보권이 설정된 경우에는 구 계약서의 폐기가 권리의 약화를 초래할 수 있기 때문임.

매매 중인 집

전셋집을 구하다 보면 매매 계약이 진행 중인 집을 소개받을 때가 있다. 이럴 땐 전세 계약을 매도인과 매수인 중 누구와 해야 할까?

매도인(주택 소유자)과 매수인(집을 사려는 사람)이 매매 계약을 맺은 집에 세입자로 들어오는 경우다. 매수인이 전세보증금을 끼고 집을 사는 '갭 투자' 성격의 거래로, 부동산 시장에서는 아주 흔하다.

문제는 매매 계약 시점부터 소유권이 매수인에게 넘어가기까지 시간이 꽤 걸린다는 점이다. 통상 집을 살 땐 '계약 및 계약금 전달→잔금 처리→소유권 이전' 과정을 거친다. 이 기간이 대개 1~3개월 정도 소요되므로 현재 소유권을 가진 매도인과 전세 계약을 할지, 소유권이 이전될 매수인과 계약서를 써야 할지 헷갈리는 거다.

법적으로는 둘 다 가능하다. 매수인이 소유권 취득 전에 전세 계약을 했더라도 그 계약은 유효하다. 실제 부동산 거래 현장에선 매도인과 전세 계약하기도 하고, 매수인과 하기도 한다.

그러나

매수인보다는 매도인과 전세 계약을 하는 게 안전하다. 물론 매수인과 계약하는 것이 안전할 '수도' 있다. 소유권 이전 등기가 정상적으로 완료되고, 등기부등본이 깨끗하면 문제 될 게 없기 때문이다. 그러나 매매 계약 자체가 취소되거나, 나중에 확인 결과 집에 대출이 많이 껴 있을 가능성도 존재한다. 특히 매매 계약이 중간에 취소되면 매수인과 전세 계약한 세입자는 그 집에 입주할 수 없게 된다. '매매 계약이 체결된 상태에서 매도인이 매수인에게 임대할 권한을 줬다 해도 매매 계약이 해제되면 임대할 권한도 소멸한다'는 대법원 판례도 있다. 세입자 입장에선 위험 부담이 있는 셈이다.

일단 매매계약이 매수인 측 귀책사유로 해제된 경우라면 전세계약상 세입자에게 그 부동산의 소유권이전등기를 경료하여 부동산을 인도해줄 책임이 있는 매수인은 응당 세입자가 입은 통상손해(일반적으로 예상할 수 있는 범위의 손해)를 배상할 의무가 있을 것임.

하지만 매수인도 예상하지 못했던 매도인 측 귀책사유로 매매계약이 해제되었거나, 특히 매도인이 집값이 오르는 등의 이유로 계약금의 배액을 매수인에게 돌려주면서 정당하게 해약금 해제를 할 경우에는 전세세입자로선 매수인에게 손해배상 책임을 묻기 어려운 경우가 있다.

따라서 등기부등본상의 현 집주인인 매도인과 계약하는 게 좋다. 계약서를 쓸 땐 '매수인에게 소유권을 이전한 후에도 전세 계약을 승계한다'는 특약을 넣어야 한다. 이 경우 새 집주인인 매수인과 전세 계약을 다시 하지 않아도 임대차보호법상 보호를 받지만, 찜찜하다면 매수인과 다시 계약서를 써도 된다. 다만 계약서를 두 번 쓰는 거라 다소 번거롭다.1)

그러므로 임대차계약을 체결할 때부터 임대인을 집주인으로 하여 집주인과 전세세입자와의 임대차계약으로 계약서를 작성하되 매수인으로 이 아파트에 대한 소유권이전등기가 완료되면 임대인을 집주인에서 매수인으로 바꾸기로 하는 방식(임대인 지위의 양도)으로 3자간 계약을 진행하면 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.