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유치권 [2016/02/27 00:06] – V_L유치권 [2018/02/22 03:30] (현재) – 바깥 편집 127.0.0.1
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 +{{tag>유치권 부동산 법률 돈}}
 ======유치권====== ======유치권======
  
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 유치권을 가장 원초적으로 정의하자면 “내 돈 갚기 전에는 네 물건 안돌려 줄 것이다!”라고도 할 수 있다. 유치권을 가장 원초적으로 정의하자면 “내 돈 갚기 전에는 네 물건 안돌려 줄 것이다!”라고도 할 수 있다.
 가령 세탁소에 빨래를 맡기고 요금을 지불하지 않으면, 세탁소 주인은 요금을 지불할 때까지 세탁물을 가지고 있는 경우를 생각하면 된다. 가령 세탁소에 빨래를 맡기고 요금을 지불하지 않으면, 세탁소 주인은 요금을 지불할 때까지 세탁물을 가지고 있는 경우를 생각하면 된다.
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 +{{:유치권_0227102155.png}}
  
 채권자가 유치권을 행사하여 물건을 점유하면 채무자의 변제를 심리적으로 강제하는 효과가 있다. 쉽게 이야기하자면 "이 물건은 내가 갖고 있을테니 빨리 빚을 갚으시오." 저당권, 질권과 다르게 우선변제권이 있는 것이 아니라서 법적으로는 변제순위에서 밀린다. 그러나 유치권의 강점 중 하나가 **유치 한 물건이나 부동산의 소유자가 바꿔도, 즉 채무자가 누구든 간에 유치권을 행사할 수 있다**. 게다가 자신의 채권을 만족하기 전까지 유치권을 유지해도 무방하므로 사실상 우선변제권이 있다. 채권자가 유치권을 행사하여 물건을 점유하면 채무자의 변제를 심리적으로 강제하는 효과가 있다. 쉽게 이야기하자면 "이 물건은 내가 갖고 있을테니 빨리 빚을 갚으시오." 저당권, 질권과 다르게 우선변제권이 있는 것이 아니라서 법적으로는 변제순위에서 밀린다. 그러나 유치권의 강점 중 하나가 **유치 한 물건이나 부동산의 소유자가 바꿔도, 즉 채무자가 누구든 간에 유치권을 행사할 수 있다**. 게다가 자신의 채권을 만족하기 전까지 유치권을 유지해도 무방하므로 사실상 우선변제권이 있다.
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 유치권은 일반적인 부동산 거래 보다는 경매를 통한 부동산의 취득 시 많이 문제가 된다.  유치권은 일반적인 부동산 거래 보다는 경매를 통한 부동산의 취득 시 많이 문제가 된다. 
 유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없다. 유치권을 주장하는 자가 유치권을 신고를 한 경우에도, 법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한 심사를 하지 않다. 법원은 유치권의 신고가 있는 경우 유치권의 성립여부에 대한 법률적인 판단을 하는 것이 아니라, 형식적 심사만으로 ‘유치권 성립여지 있음’, ‘유치권신고가 있으나 그 성립여부 불투명함’ 등으로 기재를 함. 유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없다. 유치권을 주장하는 자가 유치권을 신고를 한 경우에도, 법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한 심사를 하지 않다. 법원은 유치권의 신고가 있는 경우 유치권의 성립여부에 대한 법률적인 판단을 하는 것이 아니라, 형식적 심사만으로 ‘유치권 성립여지 있음’, ‘유치권신고가 있으나 그 성립여부 불투명함’ 등으로 기재를 함.
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 그러다 보니 낙찰 희망자는 부지런히 발품을 팔아, 유치권이 진정한 것인지를 확인해야 함. 유치권이 진정한 것인지에 대해서는 전적으로 매수인의 부담임. 낙찰 후에나 매수인은 명도소송 등을 통해서 유치권이 진정한 것인지에 대해 확인할 수 있다. 그러다 보니 낙찰 희망자는 부지런히 발품을 팔아, 유치권이 진정한 것인지를 확인해야 함. 유치권이 진정한 것인지에 대해서는 전적으로 매수인의 부담임. 낙찰 후에나 매수인은 명도소송 등을 통해서 유치권이 진정한 것인지에 대해 확인할 수 있다.
  
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 일반적으로 규모가 큰 부동산에 유치권이 있다. 그리고 대규모 부동산은 거래 규모가 크기 때문에 큰 수익이 발생할 여지가 있다. 이러한 점 때문에, 유치권에 대한 법률적 분석이 어렵다는 점을 악용해 허위·과장된 유치권을 신고하거나 행사하는 자들이 많다. 그렇다면 이러한 유치권을 깨뜨리려면 어떤 방법이 필요할 까? 일반적으로 규모가 큰 부동산에 유치권이 있다. 그리고 대규모 부동산은 거래 규모가 크기 때문에 큰 수익이 발생할 여지가 있다. 이러한 점 때문에, 유치권에 대한 법률적 분석이 어렵다는 점을 악용해 허위·과장된 유치권을 신고하거나 행사하는 자들이 많다. 그렇다면 이러한 유치권을 깨뜨리려면 어떤 방법이 필요할 까?
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 민법 제320조 제1항은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’라고 하여 유치권을 규정하고 있다.  민법 제320조 제1항은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’라고 하여 유치권을 규정하고 있다. 
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 세부적으로 분석하면 더 많은 쟁점이 나오겠지만, 위 조문에 따라 유치권의 성립요건을 분석하면 다음과 같은 내용들이 나온다(유치권의 성립요건은 분석하는 사람마다 다르나, 필자는 편의에 따라 아래와 같이 분류하였다). 세부적으로 분석하면 더 많은 쟁점이 나오겠지만, 위 조문에 따라 유치권의 성립요건을 분석하면 다음과 같은 내용들이 나온다(유치권의 성립요건은 분석하는 사람마다 다르나, 필자는 편의에 따라 아래와 같이 분류하였다).
  
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 =====유치권 깨뜨리기===== =====유치권 깨뜨리기=====
 위 내용을 보고 유치권이 성립하는지 혹은 소멸하였는지 여부를 판단할 수 있습니까? 아니면 위 내용이 무슨 내용인지 알 수 있습니까? 알 수 있다면 당신은 이미 부동산 전문가임. 변호사가 읽어봐도 유치권은 어렵다. 특히 유치권은 법적 쟁점 외에도 허위 과장 유치권, 명도 거부 등의 현실적인 문제가 있기 때문에, 더욱 더 어렵다. 위 내용을 보고 유치권이 성립하는지 혹은 소멸하였는지 여부를 판단할 수 있습니까? 아니면 위 내용이 무슨 내용인지 알 수 있습니까? 알 수 있다면 당신은 이미 부동산 전문가임. 변호사가 읽어봐도 유치권은 어렵다. 특히 유치권은 법적 쟁점 외에도 허위 과장 유치권, 명도 거부 등의 현실적인 문제가 있기 때문에, 더욱 더 어렵다.
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 그런데 유치권이 성립하려면 위와 같은 어려운 요건을 모두 갖추어야 함. 유치권은 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 많이 씁니다. ‘깨뜨린다.’라는 표현은 법률용어가 아니다. 그럼에도 변호사를 비롯한 많은 법률전문가 들이 유독 유치권과 관련해서는 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 사용함. 그만큼 유치권은 부서지기 쉬운 불완전한 권리임.  그런데 유치권이 성립하려면 위와 같은 어려운 요건을 모두 갖추어야 함. 유치권은 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 많이 씁니다. ‘깨뜨린다.’라는 표현은 법률용어가 아니다. 그럼에도 변호사를 비롯한 많은 법률전문가 들이 유독 유치권과 관련해서는 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 사용함. 그만큼 유치권은 부서지기 쉬운 불완전한 권리임. 
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 유치권을 깨뜨리려면 어떻게 해야 할까? 위 요건 중 단 한 가지만 깨뜨리면 된다. 바꾸어 말하면, 유치권은 성립하기는 어렵지만 부수어지기는 쉬운 권리임. 유치권을 깨뜨리려면 어떻게 해야 할까? 위 요건 중 단 한 가지만 깨뜨리면 된다. 바꾸어 말하면, 유치권은 성립하기는 어렵지만 부수어지기는 쉬운 권리임.
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-유치권이 성립하려면, 점유자가 채권을 가지고 있어야 함. 유치권이 있다고 주장하는 자에게 채권의 전부나 일부가 존재하지 않거나 소멸하였다면, 유치권을 행사할 수 없다. 이번 칼럼에서는 유치권의 ‘피담보채권이 존재하지 않음’을 밝혀 유치권을 깨뜨리는 방법을 말씀드리겠다. +유치권이 성립하려면, 점유자가 채권을 가지고 있어야 함. 유치권이 있다고 주장하는 자에게 채권의 전부나 일부가 존재하지 않거나 소멸하였다면, 유치권을 행사할 수 없다. 
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 공사업자가 공사대금 채권을 신고하는 경우, 공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 신고하거나, 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 종종 있다. 이러한 존재하지 않거나 부풀려진 공사대금 채권에 기한 유치권을 깨뜨리기 위해서는, 유치권을 주장하는 자가 공사비를 투입하지 않았음을 증명하면 된다. 공사업자가 공사대금 채권을 신고하는 경우, 공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 신고하거나, 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 종종 있다. 이러한 존재하지 않거나 부풀려진 공사대금 채권에 기한 유치권을 깨뜨리기 위해서는, 유치권을 주장하는 자가 공사비를 투입하지 않았음을 증명하면 된다.
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 보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송을 통하게 되는데요, 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구해야 함. 보통 소송에서는 다음과 같은 것들이 쟁점이 된다.  보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송을 통하게 되는데요, 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구해야 함. 보통 소송에서는 다음과 같은 것들이 쟁점이 된다. 
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   -  공사 계약서가 진정한 계약서인지 여부 -공사계약서의 작성 시기와 공사 세부사항의 기재 내역을 살펴야 함.        -  공사 계약서가 진정한 계약서인지 여부 -공사계약서의 작성 시기와 공사 세부사항의 기재 내역을 살펴야 함.     
   -  은행거래 내역(공사대금의 입금여부), 공사비 지출내역 -공사업자가 공사대금을 현금으로 거래하였다는 주장은 법원에서 잘 받아들여 지지 않다.    -  은행거래 내역(공사대금의 입금여부), 공사비 지출내역 -공사업자가 공사대금을 현금으로 거래하였다는 주장은 법원에서 잘 받아들여 지지 않다. 
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   -  이 사건 외에 다른 공사실적이 있는지 여부 - 이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면, 공사업자의 유치권 주장을 믿기 어렵다.    -  이 사건 외에 다른 공사실적이 있는지 여부 - 이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면, 공사업자의 유치권 주장을 믿기 어렵다. 
   -  공사업자와 채무자와의 관계 -공사업자가 채무자와 동일인인 경우가 있다. 또한 채무자가 회사를 설립하여 공사도급계약을 하는 경우도 있으니 잘 살펴야 함.    -  공사업자와 채무자와의 관계 -공사업자가 채무자와 동일인인 경우가 있다. 또한 채무자가 회사를 설립하여 공사도급계약을 하는 경우도 있으니 잘 살펴야 함. 
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 소송에서 위와 같은 점들이 증명이 된다면, 유치권을 깨뜨릴 수 있다. 물론 쉬운 문제는 아니다. 유치권을 주장하는 자가 위와 같은 자료들을 허위로 만들어 법원을 속이는 경우가 많기 때문에, 상황별로 자세한 검토가 필요함. 그 외에도 경매, 입찰방해죄로 형사고소를 해서 유치권의 존재 여부를 증명하는 방법도 있다.  소송에서 위와 같은 점들이 증명이 된다면, 유치권을 깨뜨릴 수 있다. 물론 쉬운 문제는 아니다. 유치권을 주장하는 자가 위와 같은 자료들을 허위로 만들어 법원을 속이는 경우가 많기 때문에, 상황별로 자세한 검토가 필요함. 그 외에도 경매, 입찰방해죄로 형사고소를 해서 유치권의 존재 여부를 증명하는 방법도 있다. 
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   * 출처: 나무위키- 유치권([[https://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/2.0/kr/|CC BY-NC-SA 2.0 KR]])   * 출처: 나무위키- 유치권([[https://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/2.0/kr/|CC BY-NC-SA 2.0 KR]])
   * [[http://kohwoo.com/gnuboard4/bbs/board.php?bo_table=notice&wr_id=122|cnb 저널]]   * [[http://kohwoo.com/gnuboard4/bbs/board.php?bo_table=notice&wr_id=122|cnb 저널]]
  
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