유치권

민법에 규정되어 있는 8가지 물권 중 하나로, 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치해 두는 담보물권. 민법 제320조에 규정되어 있다.

유치권을 가장 원초적으로 정의하자면 “내 돈 갚기 전에는 네 물건 안돌려 줄 것이다!”라고도 할 수 있다. 가령 세탁소에 빨래를 맡기고 요금을 지불하지 않으면, 세탁소 주인은 요금을 지불할 때까지 세탁물을 가지고 있는 경우를 생각하면 된다.

채권자가 유치권을 행사하여 물건을 점유하면 채무자의 변제를 심리적으로 강제하는 효과가 있다. 쉽게 이야기하자면 "이 물건은 내가 갖고 있을테니 빨리 빚을 갚으시오." 저당권, 질권과 다르게 우선변제권이 있는 것이 아니라서 법적으로는 변제순위에서 밀린다. 그러나 유치권의 강점 중 하나가 유치 한 물건이나 부동산의 소유자가 바꿔도, 즉 채무자가 누구든 간에 유치권을 행사할 수 있다. 게다가 자신의 채권을 만족하기 전까지 유치권을 유지해도 무방하므로 사실상 우선변제권이 있다.

거리를 지나다니다 보면 어떤 건물에 "유치권 행사 중"이라고 적힌 팻말이 보일 것이다. 그 유치권이 바로 이 유치권인 것. 이런 경우는 대개 공사대금 관련 문제로 채무가 오랫동안 변제되지 않아 그 건물에 대해 유치권을 행사하게 되는 경우가 많다. 그리고 그 건물은 유치권자가 점유하고 있기 때문에 들어가려고 하면 문이 잠겨 들어갈 수 없을 것이다. 유치권을 행사하기 위해서는 해당 물건에 대해 유치권을 행사하고 있다는 것을 알려야 하는데, 현실적으로 유치권을 행사하는 건물에 들어앉아 있는 것은 불가능하므로 유치권 행사 표시를 해 두고 문을 잠가 놓는 것이다.

'유치'한다는 것은 목적물의 점유를 계속해서 그 인도를 거절하는 것이므로, 유치권은 어디까지나 목적물의 인도를 거절하여 채무자의 변제를 간접으로 강제하는 것이 목적이다. 따라서, 인도 거절에 필요한 범위에서 계속 사용이 허용될 뿐, 그 이상은 허용되지 않는다. 예를 들어, 카센터에서 자동차 수리를 맡긴 손님이 수리비를 내지 않았다면, 카센터 주인은 손님이 수리비를 낼 때까지 수리를 맡긴 차를 손님에게 돌려주지 않을 권리가 있다. 이게 바로 유치권인 것이다. 그러나 이 카센터 주인이 손님으로부터 유치한 자동차를 보고 "오오 이거 짱 멋있는데, 내가 타고 다녀 봐아지"하고 그 차를 몰고 다닌다면, 이것은 '인도 거절에 필요한 범위'를 넘어선 것이기 때문에 허용될 수 없다. 이 경우 그 손님은 '유치권자가 소유자의 승낙을 얻지 않고 그 물건을 사용할 때는 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(324조 2항·3항)'는 규정에 의해 카센터 주인이 손님의 자동차에 행사 한 유치권의 소멸을 청구할 수 있게 된다. 앞서 이야기한 건물의 경우에도 물론 마찬가지다. 건물의 유치권자는 유치권 행사 기간 동안 점유만 하고 있어야지, 유치권을 행사하는 건물을 이용해서 원 소유자의 허락없이 마음대로 영업을 한다면 유치권의 올바른 행사라고 간주할 수 없다. 다만, 324조 1항에 의거하여 유치권자는 유치물의 보관에 있어 선량한 관리자의 주의가 요구되기 때문에 324조 2항의 단서조항으로 보존에 필요한 사용에 대해서는 굳이 소유자의 승낙을 얻을 필요가 없도록 하고 있다. 앞서 말한 카센터의 예를 들자면, 손님이 수리비를 낼 때까지 차고에 보관해 두기 위해 손님으로부터 유치한 자동차를 운전한 경우가 이에 해당될 수 있다.

유치권은 일반적인 부동산 거래 보다는 경매를 통한 부동산의 취득 시 많이 문제가 된다. 유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없다. 유치권을 주장하는 자가 유치권을 신고를 한 경우에도, 법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한 심사를 하지 않다. 법원은 유치권의 신고가 있는 경우 유치권의 성립여부에 대한 법률적인 판단을 하는 것이 아니라, 형식적 심사만으로 ‘유치권 성립여지 있음’, ‘유치권신고가 있으나 그 성립여부 불투명함’ 등으로 기재를 함.

그러다 보니 낙찰 희망자는 부지런히 발품을 팔아, 유치권이 진정한 것인지를 확인해야 함. 유치권이 진정한 것인지에 대해서는 전적으로 매수인의 부담임. 낙찰 후에나 매수인은 명도소송 등을 통해서 유치권이 진정한 것인지에 대해 확인할 수 있다.

권리관계가 복잡하거나, 유치권, 법정지상권이 있는 부동산은 잘 모르면 투자할 수 없다. 역으로 생각하면 이러한 부동산에 투자를 해야 돈을 벌 수 있다는 말임.    

일반적으로 경매로 낙찰을 받으면, 선행하는 담보 등 법률적 부담이 소멸하는 것이 원칙임. 그러나 유치권이 있는 부동산의 경우 유치권자는 경매대금에서 우선 변제를 받을 권리는 없으나, 유치권의 부담은 경매 낙찰자에게 인수되기 때문에 유치권자는 (선행하는 담보 물권에 우선하여) 사실상 최우선변제권을 가지게 된다.

만약 낙찰 후에 유치권이 진정한 것으로 밝혀진다면, 매수인에게는 엄청난 금전적 부담으로 작용함.

일반적으로 규모가 큰 부동산에 유치권이 있다. 그리고 대규모 부동산은 거래 규모가 크기 때문에 큰 수익이 발생할 여지가 있다. 이러한 점 때문에, 유치권에 대한 법률적 분석이 어렵다는 점을 악용해 허위·과장된 유치권을 신고하거나 행사하는 자들이 많다. 그렇다면 이러한 유치권을 깨뜨리려면 어떤 방법이 필요할 까?

민법 제320조 제1항은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’라고 하여 유치권을 규정하고 있다.

세부적으로 분석하면 더 많은 쟁점이 나오겠지만, 위 조문에 따라 유치권의 성립요건을 분석하면 다음과 같은 내용들이 나온다(유치권의 성립요건은 분석하는 사람마다 다르나, 필자는 편의에 따라 아래와 같이 분류하였다).

유치권의 성립요건

  1. 타인의 소유의 물건이나 유가증권이어야 한다.
  2. 채권이 존재하고 변제기가 도래해야 한다.
  3. 채권과 목적물 간 견련관계가 있어야 한다.
  4. 적법한 점유가 계속되어야 한다.
  5. 대항력이 있어야 한다.
  6. 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다.

 

유치권의 소멸사유

  1. 물권의 일반적 소멸사유
  2. 채무자나 소유자의 소멸청구
  3. 점유의 상실

 

유치권 깨뜨리기

위 내용을 보고 유치권이 성립하는지 혹은 소멸하였는지 여부를 판단할 수 있습니까? 아니면 위 내용이 무슨 내용인지 알 수 있습니까? 알 수 있다면 당신은 이미 부동산 전문가임. 변호사가 읽어봐도 유치권은 어렵다. 특히 유치권은 법적 쟁점 외에도 허위 과장 유치권, 명도 거부 등의 현실적인 문제가 있기 때문에, 더욱 더 어렵다.

그런데 유치권이 성립하려면 위와 같은 어려운 요건을 모두 갖추어야 함. 유치권은 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 많이 씁니다. ‘깨뜨린다.’라는 표현은 법률용어가 아니다. 그럼에도 변호사를 비롯한 많은 법률전문가 들이 유독 유치권과 관련해서는 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 사용함. 그만큼 유치권은 부서지기 쉬운 불완전한 권리임.

유치권을 깨뜨리려면 어떻게 해야 할까? 위 요건 중 단 한 가지만 깨뜨리면 된다. 바꾸어 말하면, 유치권은 성립하기는 어렵지만 부수어지기는 쉬운 권리임.

유치권이 성립하려면, 점유자가 채권을 가지고 있어야 함. 유치권이 있다고 주장하는 자에게 채권의 전부나 일부가 존재하지 않거나 소멸하였다면, 유치권을 행사할 수 없다.

공사업자가 공사대금 채권을 신고하는 경우, 공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 신고하거나, 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 종종 있다. 이러한 존재하지 않거나 부풀려진 공사대금 채권에 기한 유치권을 깨뜨리기 위해서는, 유치권을 주장하는 자가 공사비를 투입하지 않았음을 증명하면 된다.

보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송을 통하게 되는데요, 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구해야 함. 보통 소송에서는 다음과 같은 것들이 쟁점이 된다.

  1. 공사 계약서가 진정한 계약서인지 여부 -공사계약서의 작성 시기와 공사 세부사항의 기재 내역을 살펴야 함.  
  2. 은행거래 내역(공사대금의 입금여부), 공사비 지출내역 -공사업자가 공사대금을 현금으로 거래하였다는 주장은 법원에서 잘 받아들여 지지 않다.
  3. 공사업자의 관련 자격증, 면허가 있는지 여부 -진정한 공사업자인지를 살펴보기 위하여 검토하여야 함.
  4. 사업자등록증의 명의자가 누구인지 -공사업자의 사업자등록증의 명의를 확인해서, 동일인인지 여부를 가려야 함.
  5. 공사와 관련한 세금계산서 발행여부 - 세금계산서를 허위로 발행하는 경우가 많아 주의를 요함.
  6. 부가세 등 신고 여부 - 부가가치세를 신고하였는지 여부도 중요한 쟁점이 된다.  
  7. 이 사건 외에 다른 공사실적이 있는지 여부 - 이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면, 공사업자의 유치권 주장을 믿기 어렵다.
  8. 공사업자와 채무자와의 관계 -공사업자가 채무자와 동일인인 경우가 있다. 또한 채무자가 회사를 설립하여 공사도급계약을 하는 경우도 있으니 잘 살펴야 함.

소송에서 위와 같은 점들이 증명이 된다면, 유치권을 깨뜨릴 수 있다. 물론 쉬운 문제는 아니다. 유치권을 주장하는 자가 위와 같은 자료들을 허위로 만들어 법원을 속이는 경우가 많기 때문에, 상황별로 자세한 검토가 필요함. 그 외에도 경매, 입찰방해죄로 형사고소를 해서 유치권의 존재 여부를 증명하는 방법도 있다.